De nieuwe regels inzake huur van pop-upstores

Tot voor kort was er geen duidelijk juridisch kader voor de huur van een pand in het kader van een pop-up. In de praktijk werd vaak de (in de rechtspraak ontwikkelde) rechtsfiguur van de bezetting ter bede gebruikt maar hierbij bestond het risico van herkwalificatie naar een handelshuurovereenkomst, waardoor huurder potentieel voor 3 jaar gebonden waren en verhuurders voor 36 jaar. Pop-ups zijn uit hun aard evenwel tijdelijke handelszaken.

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, dat op 1 september 2016 in werking trad, heeft hiervoor een oplossing gebracht door te voorzien in een specifiek huurregime voor pop-upshops in Vlaanderen.

In welke gevallen is de nieuwe regeling van toepassing?

Het decreet is van toepassing op:

  • De huur van (gedeelten van) onroerende goederen;
  • Hoofdzakelijk gebruikt voor het uitoefenen van handel of ambacht;
  • Waarbij er rechtstreeks contact is tussen huurder en publiek (zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt);
  • Uitdrukkelijk gesloten voor een termijn gelijk of korter dan één jaar (schriftelijk vastgelegd).

Let op: de regeling geldt enkel in het Vlaams Gewest. In Brussel en Wallonië gelden deze regels dus niet!

Hoelang mag de huurtermijn zijn van een pop-upstore?

  • De duur van de huur moet korter zijn dan 1 jaar.
  • Het contract loopt in principe tot de einddatum zoals overeengekomen (zonder nood aan opzegging).
  • De huurder heeft geen recht op hernieuwing.
  • Meerdere opeenvolgende huurovereenkomsten zijn wel mogelijk, zolang de totale duur van de huur de termijn van één jaar niet overstijgt (bijvoorbeeld 2 keer een schriftelijk contract van 3 maanden afsluiten).

Kan de huur voor een pop-up overgaan in een klassieke handelshuur?

  • Indien door meerdere verlengingen de totale duur langer is dan één jaar, valt de overeenkomst automatisch onder de “klassieke” handelshuurwetgeving, met als startdatum de aanvankelijke begindatum van het pop-upcontract.
  • Door onderling akkoord van partijen kan men tijdens of bij afloop van het pop-up contract de overgang in klassieke handelshuur overeenkomen.

Kan de huur voor een pop-upstore voortijdig beëindigd worden?

  • Huurder: kan te allen tijde het contract beëindigen, mits 1 maand opzeg, via aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot.
  • Verhuurder: geen eenzijdige opzegmogelijkheid.
  • In onderling overleg: altijd mogelijks mits schriftelijk akkoord.
  • Geen recht op vergoeding bij beëindiging van contract (op welke manier ook) voor huurder, tenzij anders overeengekomen.

Wie moet de kosten en lasten betalen bij de huur van een pop-upstore?

  • Belastingen betreffende het gebouw zijn ten laste van de verhuurder (worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs te betalen door de huurder), tenzij anders overeengekomen.
  • De kosten voor nutsvoorzieningen ten laste van de huurder, en mogen met alle mogelijke middelen bewezen worden.

Kan de huurder verbouwingen laten uitvoeren in een pop-upstore?

De huurder heeft recht om werken uit te voeren die dienstig zijn voor zijn handelszaak, tenzij dit schriftelijk werd uitgesloten. Voorwaarden hieraan verbonden:

  • De kosten van de werken mogen niet meer bedragen dan een jaar huur;
  • De veiligheid, salubriteit en esthetische waarde van het gebouw mogen niet in het gedrang komen.
  • De verhuurder moet vóór de aanvang van de werken schriftelijk in kennis worden gesteld.
  • De huurder die zelf werken laat uitvoeren moet er wel van bewust zijn dat de werken na afloop van de huur ongedaan gemaakt kunnen worden door de verhuurder. Indien de verhuurder de uitgevoerde werken wil behouden, is hij

Wat zijn de rechten van de verhuurder in geval de huurder verbouwingen laat uitvoeren in de pop-upstore?

  • De verhuurder kan de werken laten stopzetten indien de huurder zich niet houdt aan bovenstaande regels. Dit kan met een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en voor registratie.
  • De verhuurder heeft toegang tot de werken en kan ook lasthebbers naar keuze daarheen afvaardigen.
  • De verhuurder kan eisen dat de huurder zijn aansprakelijkheid, alsook die van de verhuurder en eventueel de eigenaar, laat verzekeren.
  • De verhuurder kan de verwijdering van de uitgevoerde werken vorderen (ook indien die op kosten van de huurder werden gedaan), tenzij anders overeengekomen. Als de verhuurder de door de huurder uitgevoerde werken wil behouden is hij geen vergoeding verschuldigd.

Is overdracht van huur en onderhuur van pop-upstores toegelaten?

De huurder mag niet onderverhuren of het huurcontract overdragen.

Kan de huurder van de pop-upstore uit het pand gezet worden in geval van verkoop?

Indien de verhuurder het onroerend goed overdraagt, dient de nieuwe verhuurder de lopende huurovereenkomst van korte duur te respecteren. Hij kan de huurder er dus niet uitzetten.

Welke rechtbank is bevoegd in geval van betwistingen?

De vrederechter van de plaats van waar het onroerend goed gelegen is, is bevoegd.

Wanneer treedt de nieuwe regeling in werking?

Het decreet is in werking getreden op 1 september 2016. Het is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten?

Modelcontract

Klik hier om een modelcontract van huur voor een pop-upstore te downloaden.

 

Meer over: Huur, Handelshuur, Wanneer toepassing van handelshuurwet, Pop-up

Op zoek naar meer ondernemersinfo?

UNIZO ondernemerslijn - 0800 20 750Voor andere nuttige ondernemersinfo
raadpleeg hier het Unizo Kennisnet:
geef uw zoekterm in of zoek per thema
of trefwoord in onze databank.

Of contacteer Unizo Ondernemerslijn voor
een persoonlijk eerstelijns advies of een
nuttig contact.

Ons adviesteam staat voor u klaar!