Huurlasten

Voor een goed begrip wordt er in deze materie steeds een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de taksen verbonden aan het goed en anderzijds de taksen die slaan op het genot van het gehuurde goed of op de persoon.

Taksen die verbonden zijn aan het pand zelf

De taksen die verbonden zijn aan de eigendom van het gehuurde goed zijn ten laste van de eigenaar. Het staat de partijen echter vrij om hiervan in de handelshuurovereenkomst af te wijken en de onroerende voorheffing (of een deel ervan) ten laste te leggen van de huurder. Deze mogelijkheid staat in tegenstelling tot de woninghuurwetgeving waar dergelijke clausule niet kan en bijgevolg de onroerende voorheffing nooit ten laste van de huurder kan worden gelegd.

Taksen die verbonden zijn aan het gebruik en genot van het pand

De taksen die rechtstreeks op het gebruik of het genot van het gehuurde goed slaan, of betrekking hebben op de persoon of handeling van de huurder zelf, zijn ten laste van de huurder. Het gaat onder meer over volgende taksen:

• taks op lichtreclame
• taks op drijfkracht
• …

De onroerende voorheffing voor een gehuurde woning mag nooit ten laste van de huurder zijn (inzake woninghuur). Het is de eigenaar van de woning die deze belasting moet betalen. Deze bepaling is verplichtend. Een contractuele clausule waarin de huurder verplicht wordt de onroerende voorheffing te betalen is dus niet geldig.

Het staat de partijen natuurlijk steeds vrij om een hogere huur te bedingen waarin deze voorheffingskost de facto toch ten laste zou komen van de huurder. Deze ‘kunstgreep’ betreft eigenlijk niets anders dan het overeenkomen van een hogere huurprijs.

Als huurder heb je de verplichting om herstellingen die door de verhuurder moeten gebeuren aan hem te melden (desnoods via een aangetekend schrijven). Indien je echter als huurder geconfronteerd wordt met een verhuurder die niet (tijdig) de nodige herstellingen doet, kan je in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden beroepen op de “exceptie van niet-uitvoering” van de overeenkomst.

Deze exceptie wil zeggen dat je als huurder, zonder dat je daarvoor naar de rechter moet stappen,  de uitvoering van jouw eigen verbintenissen kan opschorten. Concreet wil dat zeggen dat je kan beslissen om de huurprijs niet langer (volledig) te betalen.

Let wel, deze exceptie is aan strikte voorwaarden verbonden die moeten worden nageleefd.

1. Het huurcontract heeft de mogelijkheid om beroep te doen op de exceptie van niet-uitvoering niet uitgesloten.
2. Er moet voldoende samenhang zijn tussen de verplichting van de huurder tot het betalen van de huurprijs en de verplichting van de verhuurder tot het uitvoeren van bepaalde herstellingen. Bij huurcontracten, welke wederkerige overeenkomsten zijn, zijn de verbintenissen uit hun aard wederzijds afhankelijk.
3. De verhuurder begaat een wanprestatie die aan haar toerekenbaar is. In geval van overmacht kan je de exceptie niet toepassen.
4. Goede trouw en proportionaliteit. De huurder moet te goeder trouw zijn en het inhouden van de huurgelden moet ook proportioneel zijn aan de wanprestatie die de verhuurder begaat. Bijvoorbeeld, als de verhuurder een kleine en onbelangrijke reparatie nalaat, kan het disproportioneel zijn om de volledige huurbetalingen op te schorten. In plaats daarvan kan de huurder een gedeeltelijke opschorting overwegen.

Hoewel een ingebrekestelling van de verhuurder in principe niet verplicht is, is het sterk aan te raden dit toch te doen. Dit kan minimaal in de vorm van een aangetekend schrijven, zodat je een bewijs hebt voor een eventueel geschil voor de rechtbank. Het is voor huurders die de ENAC willen inroepen, en dus de huur geheel of gedeeltelijk willen opschorten, verstandig om de verhuurder hiervan vooraf op de hoogte te stellen. Dit kan door middel van een brief waarin duidelijk wordt omschreven welke verplichtingen de verhuurder niet nakomt. Het verzenden van een ingebrekestelling wordt vaak beschouwd als een vereiste om te goeder trouw de ENAC te kunnen inroepen.