Huurwaarborg

Er bestaan veel misverstanden over hoe een huurwaarborg geregeld moet worden. In feite is de huurwaarborg een gebruik dat door de verhuurder wordt opgelegd maar niet door de wet geregeld wordt, met uitzondering van de (federale) woninghuurwetgeving en voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 voor huurwoningen in Vlaanderen, het Vlaamse Woninghuurdecreet. Partijen hebben hierover dus behoorlijk wat contractuele vrijheid.

Onderhandelingsvrijheid

De verplichting om een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder (een zogeheten kwaliteitsrekening) te plaatsen, geldt enkel voor woninghuurcontracten. Bij andere soorten huurovereenkomsten, zoals handelshuur, is er geen dergelijke verplichting. Verhuurder en huurder kunnen in dat geval vrij afspreken of er een huurwaarborg komt en op welke manier die wordt betaald. In de praktijk wordt vaak gebruikgemaakt van een bankgarantie of een geblokkeerde rekening, maar contante betaling of overschrijving naar de rekening van de verhuurder is ook mogelijk. Bij contante betaling is het belangrijk om altijd een schriftelijk ontvangstbewijs te vragen, zodat de waarborg bij het einde van het contract zonder discussie teruggevorderd kan worden.

Risico's bij overschrijving naar de verhuurder

Wanneer de huurwaarborg rechtstreeks op de gewone bankrekening van de verhuurder wordt overgeschreven of in contanten wordt overhandigd, bevindt het geld zich in het vermogen van de verhuurder. Dit betekent dat de verhuurder eigenaar wordt van het geld, wat problematisch kan zijn in geval van faillissement van de verhuurder. De huurder heeft dan geen voorrang en moet samen met andere schuldeisers hopen op terugbetaling, wat vaak moeilijk blijkt te zijn.

Daarom biedt een geblokkeerde rekening meer bescherming: het geld kan enkel worden vrijgegeven met instemming van zowel de huurder als de verhuurder, of met toestemming van de vrederechter.

Geen recht op rente

Bij andere huurovereenkomsten, zoals handelshuur, heeft de huurder geen automatisch recht op rente over de waarborg, tenzij anders overeengekomen in het contract. Aan het einde van de huurovereenkomst krijgt de huurder het gestorte bedrag simpelweg terug, zonder rente.

Beperkte termijn - geldsom

Onder de federale woninghuurwetgeving, mag het gevraagde bedrag niet meer dan twee maanden huur belopen. Weet wel dat voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 voor huurwoningen in Vlaanderen, het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat de verhuurder een huurwaarborg mag vragen van maximaal drie maanden huur. 

Bij handelshuurovereenkomsten bepaalt de verhuurder de hoogte van de huurwaarborg zelf.  Voor deze huurovereenkomsten bepaalt de wet dus geen maximum.

Alleen bestemd voor huurschade?

Een wijdverspreid misverstand is dat de huurwaarborg enkel gebruikt mag worden voor huurschade aan het einde van het contract. Dit klopt niet. Ook als in het contract staat dat de waarborg niet gebruikt mag worden voor huurachterstanden, heeft de huurder het recht om deze te verrekenen met openstaande huur, op basis van het principe van schuldvergelijking of compensatie.

Een tijd geleden vertrok u met uw bedrijf van een huurpand naar een eigen nieuwbouw. De eigenaar van het huurpand de we verlieten weigert nog altijd de huurwaarborg terug te betalen die u hem destijds bij de aanvang van het contract gaf. Hij beweert dat u zijn gebouw zwaar beschadigd heeft, maar dat klopt niet. Er werd overigens nooit een plaatsbeschrijving van het pand opgemaakt. Hoe krijgt u die huurwaarborg, een aanzienlijk bedrag, alsnog terug?

Wanneer u een huurwaarborg overeenkomt, is het niet de bedoeling dat u die rechtstreeks aan de verhuurder betaalt. Het was beter geweest het bedrag op een geblokkeerde rekening op uw naam laten zetten. Aan het eind van de huurovereenkomst "deblokkeert" de verhuurder deze rekening door zijn handtekening en kunt u opnieuw over het geld beschikken. Weigert de verhuurder aan het eind van de overeenkomst zijn handtekening te zetten om de waarborg te deblokkeren, dan is het iets makkelijker om alsnog uw geld terug te krijgen. De vrederechter kan namelijk die rekening deblokkeren als hij vindt dat u recht in uw schoenen staat. U hoeft het geld dan nooit bij de verhuurder persoonlijk te gaan halen. Het geld op de geblokkeerde rekening is tijdens de ganse duur van de huurovereenkomst  uw geld gebleven en u strijkt er ook de interesten van op. Maar goed, uw geld zit nu bij de verhuurder. Wat doet u nu best?

Probeer eerst met één tot twee aangetekende brieven de verhuurder te overhalen om alsnog uw huurwaarborg terug te storten. Helpt dit niet, dan stapt u best naar de vrederechter (van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is). Uw grootste troef is hier het ontbreken van een "plaatsbeschrijving". Hierdoor gaat de wet er automatisch van uit dat de staat waarin het gebouw zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst overeenstemt met de toestand bij aanvang van het huurcontract.