Looptijd, einde en hernieuwing

Wanneer kan u als huurder van een handelspand het huurcontract opzeggen?

Op het einde van elke driejarige periode: opzeg van zes maanden

Je kan als huurder tegen het verstrijken van het derde en het zesde jaar steeds de lopende huur beëindigen indien je de verhuurder per aangetekende brief of per gerechtsdeurwaardersexploot een opzegging doet van ten minste 6 maanden voor het verstrijken van de lopende driejarige periode.

Deze mogelijkheid moet niet voorzien zijn in de huurovereenkomst. Je hebt die mogelijkheid als huurder op basis van de wet zelf. 

Je moet deze opzeg ook niet motiveren.

Handelshuurovereenkomst aangegaan voor 9 jaar: automatische beëindiging

De handelshuurovereenkomst aangegaan voor een termijn van negen jaar eindigt automatisch wanneer die termijn verstreken is, zonder dat een opzegging vanwege de verhuurder of huurder vereist is. Wanneer je handelshuur ten einde loopt, kan je als huurder een huurhernieuwing vragen.

Let op, de aanvraag tot hernieuwing moet verplicht bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief ter kennis van de verhuurder gebracht worden en dit ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De aanvraag tot huurhernieuwing moet eveneens belangrijke verplichte vermeldingen bevatten. De verhuurder kan de hernieuwing echter weigeren.

Mits wederzijds akkoord tussen de partijen: op elk moment

Huurder en verhuurder kunnen op elk moment een einde maken aan de handelshuurovereenkomst op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte (notaris) of bij een verklaring afgelegd voor de vrederechter. Let wel : geen van de partijen kan er dus toe gedwongen worden.

In de praktijk zal diegene die de beëindiging vraagt de notariskosten dragen.

Voor een verklaring voor de vrederechter richt één van de partijen, mondeling of schriftelijk, een verzoek tot de vrederechter. De partijen worden opgeroepen en verschijnen in persoon of door lasthebber.

Huurovereenkomsten van onbepaalde duur: in principe opzeg van één maand 

Er komt automatisch een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand indien je niet op tijd (zie hierboven) een aanvraag tot huurhernieuwing richt tot de verhuurder en de verhuurder laat je je handelszaak verder uitoefenen in het gehuurde gebouw. In dat geval kan je als huurder de handelshuur beëindigen bij aangetekende brief of deurwaardersexploot met een opzeg van één maand. De verhuurder daarentegen kan de huur slechts beëindigen mits het respecteren van een opzegtermijn van 18 maanden. Indien de verhuurder zijn recht tot opzeg uitoefent, geeft de wet je als huurder opnieuw het recht om huurhernieuwing te vragen.

Einde van de huurovereenkomst om andere redenen

De huur kan een einde nemen ten gevolge van een bepaling uit de wet. Dit komt echter niet zo dikwijls voor.

Bijvoorbeeld :

• grove tekortkomingen van de verhuurder aan zijn verplichtingen
• vernieling van het pand (brand, ontploffing,...)
• onteigening.

Wanneer kan de verhuurder een handelshuurovereenkomst beëindigen?

Op het einde van elke driejarige periode

In tegenstelling tot de huurder, voorziet de wet niet in een recht voor de verhuurder om de handelshuurovereenkomst op te zeggen. De verhuurder kan dat enkel doen wanneer de huurovereenkomst hem dat recht voorbehoudt. Ook moeten er een paar andere voorwaarden vervuld zijn, bv. over hoe de opzeg moet gebeuren. We lijsten ze hieronder even voor je op. 

1. Geschreven huurovereenkomst

Er moet een geschreven huurovereenkomst zijn die bepaalt dat de verhuurder een einde kan maken aan de overeenkomst op het einde van elke driejarige periode teneinde werkelijk en persoonlijk in het gehuurde goed een handelsbedrijvigheid uit te oefenen of te laten uitoefenen door één van de in de wet vermelde personen (zie vierde voorwaarde).

De clausule die aan de verhuurder een opzeggingsrecht geeft moet niet letterlijk de tekst van de wet overnemen. Het is wél noodzakelijk dat die clausule de voorwaarden bevatten waaronder de verhuurder de overeenkomst kan opzeggen. Die voorwaarden worden kort uiteengezet onder punt 4 hieronder. Wanneer die clausule enkel bepaalt dat de verhuurder op het einde van het derde en zesde jaar een einde kan maken aan de overeenkomst, dan is ze ongeldig. 

2. Opzeg van minimum één jaar

De verhuurder moet een opzeg geven. Deze opzegging moet tenminste één jaar voor het verstrijken van de driejarige periode gedaan worden.

De termijn van één jaar is een wettelijk minimum. Een kortere opzegtermijn is nietig en wordt niet automatisch verlengd. Dit betekent dat de verhuurder zal moeten wachten om op te zeggen tot het einde van de volgende driejarige periode.

3. ... bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekend schrijven

De opzeg moet gebeuren bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekend schrijven.

4. Redenen opzeg

De opzeg moet de reden van de opzeg vermelden, maar niet elke reden kan ingeroepen worden. De verhuurder kan de huurovereenomst enkel opzeggen om één van de redenen die specifiek in de wet zijn opgesomd.

1.  om persoonlijk en werkelijk in het onroerend goed een handel uit te oefenen

Zowel groot- als kleinhandel is toegelaten. Privaat gebruik is niet toegestaan. Dat lijkt wel te zijn toegelaten wanneer men in het pand niet de hoofdzetel vestigt maar wel burelen of garages die bijlokalen vormen van de hoofdzetel.

De aard van de handelsbedrijvigheid moet niet vermeld worden.

2. om een handel werkelijk te laten uitoefenen door zijn echtgenoot, de afstammelingen, de aangenomen kinderen of de bloedverwanten in de opgaande lijn van hem zelf of zijn echtgenoot.

Hieronder zijn ook begrepen: de erkende natuurlijke kinderen. De kinderen van de aangenomen kinderen zijn echter uitgesloten. Broers, zusters en neven zijn eveneens uitgesloten.

3. om door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap, of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgeno()ot(e).

Het betreft enkel personenvennootschappen: vennootschap onder firmanaam (V.O.F.), de (gewone) commanditaire vennootschap, coöperatieve vennootschap (C.V.) en besloten vennootschap (BV).

Kapitaalvennootschappen (de N.V.), komen niet in aanmerking.

De huurder kan de reden die de verhuurder aanhaalt niet gerechtelijk betwisten, behalve natuurlijk wanneer de voorwaarden van één van bovenstaande redenen niet zijn vervuld. Dat kan ook wanneer de verhuurder opzegt om andere redenen dan de redenen die hierboven opgesomd zijn. De opgesomde redenen zijn namelijk beperkend, geen andere redenen kunnen in aanmerking komen.

Wanneer de door de verhuurder geplande handelsactiviteit soortgelijk is aan de activiteit van de huurder, kan de huurder een uitzettingsvergoeding eisen van twee jaar huurprijs.

• De huurder kan zich bovendien tot de rechter wenden wanneer deze uitzettingsvergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is om de geleden schade te vergoeden, rekening houdend met het voordeel dat er voor de verhuurder uit voortvloeit.
• Wanneer de vergoeding van twee jaar overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de teruggave, kan de verhuurder zich tot de vrederechter wenden om de vergoeding van twee jaar te verminderen.
• Wanneer de verhuurder of de nieuwe huurder voor het verstrijken van de termijn van twee jaar (zie punt 5) een soortgelijke handel begint, zonder dat hij bij de uitzetting de huurder hiervan op de hoogte heeft gebracht is een vergoeding van drie jaar huur verschuldigd.

5. Uitbaten handelszaak binnen zes maanden en gedurende twee jaar

De verhuurder moet zijn voornemen om een handelszaak uit te baten uitvoeren binnen de zes maanden en gedurende ten minste twee jaar.

Doet hij dat niet, dan is hij de huurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd van ten minste drie jaar huur.

Op het einde van de laatste driejarige periode: regels van de huurhernieuwing

De verplichting om een opzeg te geven van één jaar geldt enkel bij de eerste en de tweede driejarige periode en niet op het einde van de laatste driejarige periode. Op dat moment gelden immers de regels van de huurhernieuwing :

• Wanneer de huurder de huurhernieuwing aanvraagt, kan de verhuurder die om bepaalde redenen weigeren.
• Wanneer de huurder de huurhernieuwing niet aanvroeg en de verhuurder laat de huurder niet in het pand, zal de overeenkomst een einde nemen zonder uitzettingsvergoeding voor de huurder. Hoewel een opzeg niet verplicht is, doet de verhuurder er toch goed aan om een opzeg te betekenen om een stilzwijgende huurhernieuwing te voorkomen.

Mits wederzijds akkoord tussen partijen: op elk moment

Huurder en verhuurder kunnen op elk moment een einde maken aan de handelshuurovereenkomst op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte (notaris) of bij een verklaring afgelegd voor de vrederechter. Let wel: geen van de partijen kan ertoe dus gedwongen worden.

In de praktijk zal diegene die de beëindiging vraagt de notariskosten dragen.

Voor een verklaring voor de vrederechter richt één van de partijen, mondeling of schriftelijk, een verzoek tot de vrederechter. De partijen worden opgeroepen en verschijnen in persoon of door lasthebber.

Huurovereenkomsten van onbepaalde duur: opzegtermijn van achttien maanden én recht op huurhernieuwing

Wanneer de huurder geen recht meer heeft om de huurhernieuwing aan te vragen (bv. omdat hij te laat is) en wanneer hij desondanks na het aflopen van de huurtermijn (in principe negen jaar), toch in het gehuurde pand is gebleven dan ontstaat automatisch een huurovereenkomst van onbepaalde duur.

Wanneer dat het geval is, kan de verhuurder de overeenkomst op elk moment opzeggen maar moet hij een opzegtermijn van achttien maanden in acht nemen. De huurder kan dan alsnog de huurhernieuwing aanvragen (waardoor opnieuw een overeenkomst van bepaalde duur ontstaat).

Andere gevallen van beëindiging

• De huur kan een einde nemen in geval van verkoop van het pand of
• ten gevolge van een bepaling uit de wet. Dit komt echter niet zo dikwijls voor. Bijvoorbeeld :
  • grove tekortkomingen van de verhuurder aan zijn verplichtingen
  • vernieling van het pand (brand, ontploffing,...)
  • onteigening.

Principe: 9 jaar

De minimumduur van een handelshuurcontract is 9 jaar. Echter, de huurder beschikt over het recht om deze huur van 9 jaar tot drie maal toe te verlengen (zie huurhernieuwing).

Wanneer in het contract geen termijn is bepaald, wanneer er een mondeling contract is afgesloten of wanneer er een kortere termijn dan 9 jaar is overeengekomen, zal de huurtijd automatisch 9 jaar bedragen.

Alleen voor de onderhuur geldt een uitzondering. De onderhuur kan immers nooit langer duren dan de huurtijd van de hoofdhuur.

Deze 9 jaren beginnen te lopen vanaf de aanvangsdatum, d.w.z. de datum van de werkelijke intrede en dus niet vanaf de datum van sluiting (ondertekening) van het contract of de contractueel voorziene datum.

Wat met de bijgehuurde woning en bijlokalen?

De wettelijke huurtijd van 9 jaar is niet alleen van toepassing op de tot de handel bestemde lokalen, maar ook op:

de huurovereenkomst van de voor bewoning bestemde lokalen, op voorwaarde dat :

1. de huurder dezelfde is
2. de verhuurder dezelfde is
3. de lokalen deel uitmaken van het geheel dat de handelsinrichting omvat.

Opgelet: aan deze voorwaarden moet enkel voldaan zijn indien voor de woning een afzonderlijk contract is afgesloten. Wanneer de handelslokalen en de woning met eenzelfde huurcontract verhuurd worden, valt het geheel (woning + handel) automatisch onder de minimumduur. Met eenzelfde huurcontract bedoeld men een zelfde fysisch contract, wat niet uitsluit dat er voor het handels- en het woongedeelte een aparte huurprijs kan bedongen worden.

de huurovereenkomst van de tot de uitoefening van de handel nodige bijlokalen, zelfs ingeval de verhuurder niet dezelfde is.

In dit laatste geval moet in de huurovereenkomst een uitdrukkelijke vermelding van de handelsbestemming van die bijlokalen voorkomen. Deze bijlokalen moeten niet noodzakelijk in hetzelfde gebouw gelegen zijn als de handelslokalen. De handelslokalen moeten niet nuttig zijn voor de handel maar wel nodig. Voorbeeld: een stapelplaats voor de winkel.

Uitzondering: huur langer dan 9 jaar

De partijen kunnen steeds een langere duur dan 9 jaar voorzien.

Dit veronderstelt wel:

1. dat het huurcontract bij notariële akte wordt opgemaakt
2. dat het huurcontract in het register van de hypotheekbewaarder wordt overgeschreven.

Als een gehuurd pand wordt verkocht, heeft de huurder dan het eerste recht om het pand aan te kopen?

Neen, in tegenstelling tot de pachter, bezit de huurder bezit geen wettelijk recht van voorkoop. De partijen kunnen in de huurovereenkomst wel een recht van voorkoop voor de huurder overeenkomen.

Wanneer de huurovereenkomst een recht van voorkoop voorziet voor de huurder, dan heeft de huurder als eerste het recht om bij verkoop van het goed een bod uit te brengen of als eerste in te gaan op het voorstel van de verkoper. Je bent dan wettelijk verplicht om uw huurder de eerste kans te geven om het pand tegen de marktvoorwaarden te kopen. 

Let wel: het voorkooprecht betekent niet dat de verkoper het bod moet aanvaarden en dat hij aan de huurder moet verkopen. Wanneer de verkoper, na het bod ontvangen te hebben van de huurder, een interessanter bod ontvangt van een derde partij dan mag de verkoper dus kiezen om te verkopen aan de derde partij. 

U vormt uw eenmanszaak om in een BV, kan u uw handelshuurcontract overdragen aan uw vennootschap? Welke formaliteiten moet u hiervoor vervullen?”

Als handelshuurder kan u uw handelshuurcontract in principe gewoon overdragen aan uw vennootschap, op voorwaarde dat u ook de handelszaak zelf aan de vennootschap overdraagt. Dit kan zelfs als er in het contract een verbod van over­dracht zou opgenomen zijn. 

Wel moet u als huurder vooraf formeel aan de verhuurder melden dat de ven­nootschap de bestaande handelszaak overneemt en het lo­pend huur­con­tract ver­der zet. U kan dit best doen door het ontwerp van de akte van overdracht van het huurcontract aan de verhuurder te betekenen bij aangetekende brief. Dit dient te gebeuren vooraleer de overdracht definitief is geworden.

Hou verder ook nog rekening met volgende zaken

• De verhuurder kan zich in bepaalde gevallen tegen de overdracht verzetten. Het verzet moet bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan de huurder betekend worden en dit binnen dertig dagen na ontvangst. Doet hij dit niet, dan wordt hij geacht met de overdracht in te stemmen. Ingeval van verzet van de verhuurder heeft de huurder 15 dagen om zich tot de vrederechter te wenden.
• In het geval van huuroverdracht blijft de overlater hoofdelijk gehouden, samen met de overnemer, tot alle verplichtingen van het contract, tot het einde van de lopende huurperiode. De partijen kunnen hieraan wel afwijken. U blijft dus in principe samen met de vennootschap aansprakelijk voor de na­le­ving van het contract tot het einde van de lopende huurtijd.

Bij een handelshuur heeft de huurder na het verstrijken van de initiële huurperiode een voorrecht boven alle andere personen om de huurovereenkomst te hernieuwen en de handelszaak daar dus te blijven uitbaten. Let wel op, daar zijn enkele modaliteiten aan verbonden:

• Je hebt als huurder het recht om drie huurhernieuwingen van negen jaar aan te vragen. Deze regel blijft gelden ook al is de eerste of één van de daarop volgende hernieuwingen afgesloten geweest voor meer dan negen jaar. In 3 gevallen kan de huurhernieuwing een andere duur hebben: 
  • Huurder en verhuurder kunnen in gemeenschappelijk akkoord de duur van de  huurhernieuwing beperken. Dit akkoord moet echter vastgelegd worden bij een authentieke akte (notaris) of bij een verklaring afgelegd voor de vrederechter.de verhuurders ingeval van onverdeeldheid) minderjarig is op het ogenblik van de huurhernieuwing, dan kan de duur beperkt worden tot de tijd die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid. Deze mogelijkheid bestaat natuurlijk enkel als de minderjarige meerderjarig wordt in de eerstkomende periode van negen jaar.

  • Wanneer de huurder geen huurhernieuwing heeft aangevraagd en indien hij na het verstrijken van de huurovereenkomst zonder verzet van de verhuurder in het pand wordt gelaten, ontstaat er geen nieuw contract van negen jaar maar een huurcontract van onbepaalde duur.

• Je kan de huurhernieuwing enkel vragen als je ook dezelfde handel in het pand wilt voortzetten.  
• Je moet de huurhernieuwing ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het eindigen van de lopende huurperiode aan de verhuurder vragen.  Bovendien moet die aanvraag aan heel wat formaliteiten voldoen!
• Je moet in de aanvraag ook aangeven onder welke voorwaarden je bereid bent tot huurhernieuwing. De verhuurder kan die voorwaarden aanvaarden, maar er zijn ook andere scenario's mogelijk. In elk geval moet de verhuurder binnen de 3 maanden antwoorden, anders wordt hij geacht in te stemmen met de huurhernieuwing onder de voorwaarden die jij hebt voorgesteld. 

Weigering door de verhuurder

Als de verhuurder jouw voorwaarden niet zomaar aanvaardt, heeft hij 3 mogelijkheden: 

1) Nieuwe voorwaarden

De verhuurder kan andere voorwaarden voorstellen. Jij kan die dan aanvaarden of zelf weigeren, en eventueel nog een tegenvoorstel doen. Hoe dan ook: als je de nieuwe voorwaarden van de verhuurder niet aanvaardt, moet je in elk geval naar de rechtbank gaan, die dan uitspraak zal doen. 

2) De verhuurder kan weigeren

De verhuurder heeft het recht de huurhernieuwing te weigeren wanneer hij zich beroept op één van de wettelijk omschreven gronden: 

• hij gaat het het pand zelf gebruiken (of laten gebruiken door een naast familielid)
• hij gaat een andere bestemming geven aan het pand
• hij gaat het pand afbreken en heropbouwen (op voorwaarde dat de kosten meer dan 3 jaar huur bedragen)
• er zijn grove tekortkomingen door de huurder (je hebt dan wel het recht om die grove tekortkoming bij de vrederechter te betwisten)
• er is geen wettig belang bij de huurder om de hernieuwing te vragen (omdat de huurder een soortgelijke handel is begonnen in de buurt, of omdat de huurder beschikt over een pand in de onmiddellijke omgeving waarin hij een soortgelijke handel kan uitoefenen
• iemand anders biedt een hogere huurprijs (je hebt dan wel het recht om zelf een tegenvoorstel te doen met een minstens even hoge huurprijs)

3) ongemotiveerde weigering

De verhuurder kan ook gewoon de huurhernieuwing weigeren, zonder één van de bovenstaande wettelijke weigeringsgronden, maar dan moet hij een vergoeding van 3 jaar huur betalen (tenzij je kan aantonen dat jouw schade als huurder hoger is)

Een gedetailleerd overzicht van de weigeringsgronden die de verhuurder kan inroepen, vind je in het modeldocument 'Weigering hernieuwing handelshuur' in onze downloads.