Het Vlaams Woninghuurdecreet

Sinds 1 juli 2014 is het Vlaamse Gewest bevoegd voor de woninghuurwetgeving en de woonfiscaliteit. In dit kader heeft de Vlaamse Regering het Vlaams woninghuurdecreet uitgevaardigd. Dat komt in de plaats van de huidige federale woninghuurwet (het huurrecht dat van toepassing is op woningen die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats). Daarnaast wordt er ook een dwingend kader uitgewerkt voor huurovereenkomsten die betrekking hebben op studentenhuisvesting.

De regels traden in werking op 1 januari 2019 en zijn van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 worden gesloten voor een huurwoning gelegen in Vlaanderen. Huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen die zijn gesloten vóór 1 januari 2019 vallen nog steeds onder de federale woninghuurwet. Wanneer een huurovereenkomst na 1 januari 2019 wordt verlengd, gaat het om een verlenging van een bestaande overeenkomst en blijven de regels van de federale woninghuurwet van toepassing.

Maatregelen voor de verhuurders

De verhuurder mag een huurwaarborg vragen van maximaal drie maanden huur (i.p.v. 2 maanden zoals voorheen) en de huurprijsbepaling door de verhuurder blijft vrij. Tijdens de huurovereenkomst kan de huurprijs enkel geïndexeerd worden. Afgezien van de indexatie, ligt de huurprijs dus in principe vast voor de hele duur van de huurovereenkomst. Een herziening van de huurprijs is enkel mogelijk op vaste tijdstippen (op het einde van elke driejarige periode) of op elk moment wanneer er energiebesparende investeringen werden uitgevoerd. Op die manier worden verhuurders gestimuleerd om woningen energiezuiniger te maken.

De opzeggingsmogelijkheid met het oog op renovatie is versoepeld. Als de verhuurder de woning wil renoveren moet hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode.

Ingeval van nietigverklaring van de huurovereenkomst omdat de woning niet voldoet aan de kwaliteitsnormen, kan er toch een bezettingsvergoeding worden opgelegd.

De gebruikskosten, zoals de kosten die verbonden zijn aan het gebruik van de lift of het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zijn ten laste van de huurder en de huurder is ook verantwoordelijk voor het uitvoeren van herstellingen aan de woning van schade, ontstaan door eigen fout. 

De huurder is aansprakelijk voor brand- én waterschade en wordt verplicht om hiervoor een verzekering af te sluiten.

Maatregelen voor huurders

Naast de OCMW waarborgregeling, is het nu ook mogelijk om een renteloze huurwaarborglening aan te vragen bij het Vlaams Woningfonds. Deze huurwaarborgregeling is bestemd voor huurders die moeilijkheden hebben om een waarborg van drie maanden huur te betalen. Deze lening moet in de regel binnen twee jaar worden terugbetaald, maar deze termijn kan in uitzonderlijke gevallen met zes maanden worden verlengd. Voor meer informatie, zie de website van het Vlaams Woningsfonds. 

Voor het overige is het enkel mogelijk om de huurwaarborg samen te stellen op de volgende wijzen: een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder, een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder of door middel van een borgstelling (mits akkoord van de verhuurder). Een huurwaarborg betalen in cash is dus niet toegestaan.

Om de woonzekerheid voor de huurders te bevorderen, blijft de huurovereenkomst van negen jaar de regel. Huurovereenkomsten van korte duur blijven mogelijk maar kunnen voortaan expliciet opgezegd worden door de huurder.

Bij het afsluiten van de huurovereenkomst, wordt een plaatsbeschrijving uitgevoerd. Op het einde van het huurcontract kan dat indien één van de partijen daarom verzoekt.

De woning moet voldoen aan de kwaliteitsnormen. Indien dit niet het geval is, kan de huurovereenkomst nietig verklaard worden en kan de huurder terugbetaling vragen van de huurgelden.

Bij een dreigende uithuiszetting wordt het OCMW sneller op de hoogte gebracht. 

Voor meer informatie zie https://www.woninghuur.vlaanderen

Na een echtelijke ruzie heeft de huurder van een appartementen het slot op zijn voordeur laten vervangen. Daarmee heeft hij echter niet alleen zijn ex, maar ook jou als verhuurder buitengesloten. Mag die huurder zomaar dat slot, zonder jouw goedkeuring, vervangen? En heb je dan niet op zijn minst recht op een sleutel van dat nieuwe slot?

Het staat de huurder van uw appartement vrij het slot van zijn voordeur te vervangen, zonder je hiervan te verwittigen of jouw toestemming te vragen.

Voorwaarde is wel dat bij de vervanging van het slot geen schade wordt aangericht. Ook moet hij bij het verstrijken van de huurovereenkomst in principe het oude, oorspronkelijke slot opnieuw installeren en de hierbij horende sleutels aan jou teruggeven. Zolang de huurovereenkomst echter loopt, is jouw huurder niet verplicht je een sleutel van het nieuwe slot te bezorgen.

Als je de toestand van uw verhuurde appartement tussentijds, al dan niet in functie van een uit te voeren herstelling wil komen bekijken, moet je hiervoor afspreken met de huurder, waarna die jou kan binnen laten. Je hebt in elk geval niet het recht om het appartement onaangekondigd en tijdens de afwezigheid van de huurder te betreden. Je hebt dan ook geen dubbel van de sleutel nodig.

Je verhuurt als natuurlijke persoon een pand, bijvoorbeeld een woning of bedrijfsruimte. Hoe word je op deze huurinkomsten belast? Wel, dit is afhankelijk van de hoedanigheid van je huurder.

1. De huurder gebruikt het pand volledig voor privédoeleinden. In dit geval word je als verhuurder op forfaitaire basis belast, namelijk op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) + 40%.
2. De huurder gebruikt het pand volledig voor professionele doeleinden. In dit geval wordt je als verhuurder belast op de netto werkelijke huurinkomsten. Tenzij dit bedrag lager is dan het forfait, dan word je toch belast op het geïndexeerd KI + 40%.

De netto werkelijke huurinkomsten worden als volgt berekend: de ontvangen huurinkomsten, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. De toepasselijke forfaitaire kostenaftrek is het laagste van twee opties: (i) ofwel 40% van de brutohuur, (ii) ofwel 2/3 van het gerevaloriseerd KI.

Wat als de huurder het pand gemengd gebruikt, dus zowel privé als professioneel? In dat geval moet je het gebruik uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opsplitsen. Als je dit niet doet, zal de fiscus jou als verhuurder voor het volledige pand belasten op de netto werkelijke huurinkomsten (alsof je huurder het pand volledig voor professionele doelen gebruikt).