Vastgoed kopen
Plan je de aankoop van een bedrijfsruimte of kantoorruimte? Bekijk hier de regelgeving voor het aankopen van vastgoed en de verschillende mogelijkheden.
Informatie
Plan jij de aankoop van bedrijfsruimte of kantoorruimte?
Sinds 1 januari 2022 moet elk niet-woongebouw dat overgedragen wordt aan een andere eigenaar, binnen de vijf jaar aan energiebesparende maatregelen voldoen. Het gaat o.a. om bedrijfsruimten en kantoorgebouwen.
Als je dus de nieuwe eigenaar, opstalhouder of erfpachter wordt van een niet-residentieel gebouw dat nog niet voldoet, dan zal je dat binnen de vijf jaar energetisch moeten renoveren en voldoen aan een minimaal maatregelenpakket: het energiegebruik verlagen door het plaatsen van dakisolatie en hoogrendementsbeglazing, verwarmingsinstallaties ouder dan 15 jaar moeten worden vernieuwd, en oude koelinstallaties moeten worden vervangen.
Een nieuwe eigenaar van een klein niet-residentieel gebouw, kleiner dan 500 m², moet sinds 1 januari 2022 binnen de vijf jaar na de overdracht, aanvullend op het minimaal maatregelenpakket, ook een energielabel C of beter moeten behalen.
Voor grote niet-residentiële gebouwen wordt sinds 1 januari 2023 nog een stap verder gegaan. Binnen de vijf jaar na de overdracht moeten zij, aanvullend op het minimaal maatregelenpakket, over een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% beschikken.
Fout opgemerkt? Laatst gewijzigd: 06/08/2024
Een woning kopen via jouw zaak: hoe doe je dat fiscaal gezien het best?
Heel wat ondernemers werken thuis en beslissen daarom om hun privéwoning via hun zaak te betalen. Om dat te doen, zijn er heel wat mogelijkheden. Doe je de aankoop best via een eenmanszaak of via een vennootschap. Wat zijn telkens de voor- en nadelen?
Een woning kopen via jouw éénmanszaak
Als je een woning koopt via jouw eenmanszaak, is de populairste optie om het beroepsmatig gedeelte fiscaal in te brengen.
|
Voorbeeld Stel dat je een privéwoning koopt en 25% van de totale oppervlakte voor jouw beroep gebruikt. Dan kan je 25% van het aankoopbedrag van de gebouwwaarde op 33 jaar afschrijven. De prijs van de grond waarop het gebouw staat is niet afschrijfbaar. |
Gaat het om een nieuwbouw, dan moet je 21% btw betalen. ‘Nieuwbouw’ heeft een specifieke betekenis in btw-taal. Neem daarvoor het jaartal dat het gebouw in gebruik komt, tel daar twee jaar bij, en tel dat tweede jaar door tot de 31ste december: tot die dag is een onroerend voor de btw een ‘nieuwbouw’ – waarop dus het tarief van 21% geldt.
Gaat het niet om een nieuwbouw, is er geen btw te betalen, maar wel 12% registratierechten.
- Voordeel
In het eerste geval zal je in geval van 25% beroepsmatig gebruik van de woning, 25% van de btw onmiddellijk via uw btw-aangifte kunnen recupereren. In het tweede geval kan je de registratierechten niet recupereren, maar mag je ze in één keer als afschrijvingskost opnemen in de winstberekening.
- Nadeel
Een argument ‘contra’ om het privé-onroerend goed fiscaal niet via afschrijvingen in kost te brengen, is als het onroerend goed later verkocht wordt en de meerwaarde van het beroepsgedeelte belast wordt.
Als je stopt met je beroep, en het onroerend goed niet verkoopt maar het 100% privé gebruikt of verhuurt, is de situatie anders. In fiscaal jargon heet dat ‘desaffectatie’. Dan moet je geen meerwaardebelasting betalen. Er is nergens exact bepaald hoe lang je na de stopzetting het onroerend goed nog moet houden voor je het verkoopt, maar het belangrijkste is dat er geen verband is tussen het einde van de beroepsbezigheid en het moment van de verkoop. Pas dan kan je genieten van de vrijstelling van de meerwaardebelasting.
Aankoop via vennootschap
Als je een gebouw koopt via een vennootschap, dan geldt het privégebruik als een voordeel in natura.
De kosten zijn in dat geval 100% aftrekbaar door de vennootschap. De btw is maar aftrekbaar voor het beroepsmatige gedeelte.
Met andere woorden: met een vennootschap kan je alle investeringen afschrijven, en dit is dus niet beperkt tot een beroepsgedeelte.
Als zaakvoerder betaal je ofwel huur aan de vennootschap, ofwel wordt het gratis wonen beschouwd als een voordeel alle aard. In dat laatste geval betaal je geen huur, maar moet je in jouw personenbelasting het ‘huurvoordeel’ bij de bezoldiging tellen. Er zijn ook sociale bijdragen verschuldigd. Toch is dit in de praktijk de interessantere piste omdat er alleen belasting en sociale bijdragen op het voordeel alle aard worden betaald, en er geen daadwerkelijke huur moet worden betaald.
Wie een onroerend goed aankoopt via zijn vennootschap, moet er rekening mee houden dat, wanneer later het onroerend goed verkocht wordt, de vennootschap dit verkoopt. De meerwaarde die de vennootschap op deze verkoop maakt, wordt in principe belast. Deze factuur kan je doen verlagen wanneer de vennootschap onder strikte voorwaarden de verkoopwaarde herinvesteert. Dit betekent concreet dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd belast wordt, in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering.
|
Voorbeeld meerwaardebelasting verkoop onroerend goed Vennootschap ‘patrimonium bvba’ heeft in 2013 een onroerend goed verworven voor 200.000 EUR (150.000 gebouw + 50.000 grond) en zij schrijft het gebouw af over 33 jaar. In 2023 wenst zij het gebouw te verkopen voor 300.000 euro. De meerwaarde is het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs. De boekwaarde bedraagt dan 50.000 (grond) + (150.000 x 70%, er is immers reeds 10 jaar aan 3% per jaar afgeschreven) = 155.000 euro. De verkoopprijs bedraagt 300.000 euro, wat uiteindelijk resulteert in een meerwaarde van 145.000 euro (300.000 – 155.000). Deze meerwaarde wordt belast in de vennootschapsbelasting, nl. 145.000 x 25% = 36.250 euro. Hou er wel rekening mee dat deze opbrengst nog in uw vennootschap zit. Wil je de gelden aan de vennootschap onttrekken dan betekent dit veelal dat je zelf een roerende voorheffing van 30% moet betalen. |
Privé- versus beroepsgebruik
De bepaling verhouding privé/beroepsgebruik is boekhoudkundig en fiscaal anders bij een eenmanszaak dan bij een vennootschap.
Bij een éénmanszaak wordt de aankoopkost onmiddellijk beperkt tot het beroepsmatig gebruik. Het privégebruik wordt niet als kost ingebracht, zodat er dus ook geen voordeel alle aard is.
Bij een vennootschap bestaat er geen privégebruik. Alle kosten en investeringen worden bij de vennootschap geboekt. De btw wordt slechts afgetrokken voor het beroepsmatig deel. Hier is er wel een voordeel in natura voor degene die ervan geniet. Die zal ofwel huur betalen aan de vennootschap voor het privégebruik, of hij wordt via de personenbelasting belast op dit voordeel in natura (als voordeel alle aard).
De procentuele verhouding tussen ‘privé’ en ‘beroepsmatig’ gebeurt door het oppervlak voor beroepsactiviteiten te bepalen ten opzichte van de totale oppervlakte. Er zijn ruimten die 100% beroepsmatig zijn (zoals kantoren) en er zijn gemengde ruimten (hal, toilet, woonkamer…). Afhankelijk van de tijd die men er doorbrengt, wordt er een percentage gekozen.
|
Een voorbeeld van hoe je de verhouding privé/beroepsmatig kan bepalen:
Totaal : 30,5 m² Het beroepsgebruik is 30,5 m²/200 m², ofwel ca. 15%.
|
Verwarming en verlichting
Bij een éénmanszaak zijn deze kosten eerder afhankelijk van het gebruik dan van de oppervlakte. Als iemand zijn kantoor thuis heeft, betekent dit dat er de hele dag verwarming, verlichting… moet zijn. Stel dat alle kosten van de woning voor 15% beroepsmatig zijn. Maar de kosten voor elektriciteit en verwarming liggen hoger, want die dienen hoofdzakelijk voor het beroepsmatig gedeelte. In zo’n geval kan bijvoorbeeld 40% van de elektriciteits- en verwarmingsfactuur als beroepsmatig worden beschouwd.
Bij een vennootschap is er altijd de keuze bij verwarming en elektriciteit in de gezinswoning die deels voor het beroep wordt gebruikt. Je kan de factuur op de vennootschap laten toekomen en voor uzelf als voordeel alle aard laten tellen. Of je draagt deze kosten privé en werkt met een onkostenvergoeding.
Door de hoge bedragen van de voordelen alle aard, zal het in de meeste gevallen voordeliger zijn om de elektriciteits- en verwarmingsfacturen privé te betalen en het beroepsmatig gedeelte via een forfaitaire onkostenvergoeding door te rekenen. In een gezinswoning is een afzonderlijke teller voor privé- en beroepsruimten niet haalbaar, omdat er gemengde ruimten zijn die maar deels beroepsmatig worden gebruikt.
Forfaitaire vergoedingen
De RSZ aanvaardt het gebruik van bepaalde forfaits, op voorwaarde dat dezelfde kosten niet op een andere manier worden terugbetaald. Fiscaal zal de terugbetaling van forfaitaire kosten maar aanvaard worden als ze in verhouding staat tot de werkelijke waarde van de uitgaven.
m.m.v. Geert Van Rysseghem, accountant-bedrijfsrevisor bij D&V Bedrijfsadviseurs
Aankoop via eenmanszaak
- Onroerend goed kun je slechts inbrengen voor het beroepsgedeelte
- Bij latere verkoop vervalt een heffing op de meerwaarde als er geen causaal verband is tussen de voormalige beroepswerkzaamheid en het moment van verkoop
- De kosten van nutsvoorzieningen zijn veeleer afhankelijk van gebruik dan van de oppervlakte
Aankoop via vennootschap
- Kosten zijn 100% aftrekbaar (behalve de grond, die is nooit afschrijfbaar); btw is recupereerbaar voor het beroepsgedeelte
- Er wordt voor de genieter een voordeel in natura aangerekend in de personenbelasting
- Nutsvoorzieningen privé betalen en werken met een forfaitaire onkostenvergoeding heeft de voorkeur, omdat voordelen in natura fors worden aangerekend
Fout opgemerkt? Laatst gewijzigd: 01/10/2024
Een woning (of ander onroerend goed) verwerven via vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht: hoe werkt het?
Als ondernemer kan u een onroerend goed kopen via uw eenmanszaak of vennootschap. Een alternatief voor een aankoop van eigendom is om te werken met een zgn. ‘zakelijk recht’. De meest gebruikte zijn vruchtgebruik, recht van opstal en erfpacht.
Vruchtgebruik
De constructie met het ‘vruchtgebruik’ wordt vaak toegepast. De vennootschap koopt het vruchtgebruik voor bijvoorbeeld twintig jaar; de zaakvoerder koopt de blote eigendom (Blote eigendom wil zeggen: u bent de eigenaar van iets, maar u kan er geen gebruik van maken). Na twintig jaar loopt het vruchtgebruik af en wordt de blote eigenaar (de zaakvoerder, red.) automatisch de ‘volle’ eigenaar.
Dit biedt enkele fiscale voordelen:
- Ook grond kan u zo afschrijven, omdat het vruchtgebruik zowel slaat op de grond- als op de gebouwwaarde. Dit is anders bij de aankoop van de volle eigendom door de vennootschap; dan kan alleen de gebouwwaarde worden afgeschreven.
- Vruchtgebruik wordt niet belast bij de blote eigenaar. Dit is anders dan bij huur, waarbij het onroerend goed bijvoorbeeld van de zaakvoerder is en die het verhuurt aan de vennootschap. In dat laatste geval zijn de huurinkomsten ‘onroerende inkomsten’ in de personenbelasting, belastbaar tegen de progressieve tarieven.
- De interesten van het eventuele krediet dat voor het vruchtgebruik nodig is, zijn fiscaal aftrekbaar.
Toch zijn er enkele kanttekeningen bij deze aanpak, want de fiscus kijkt met argusogen naar zulke constructies:
- Vruchtgebruik moet correct gewaardeerd worden. De landmeter (die de brutohuurwaarde waardeert) en de bedrijfsrevisor (die als onafhankelijke deskundige de waarde van het vruchtgebruik bepaalt) spelen hierin een belangrijke rol. Samen met de notaris en de accountant moeten zij dit in goede banen leiden. De rulingcommissie heeft een formule voor vruchtgebruik naar voor geschoven. De waarde van het vruchtgebruik wordt zo meestal op 60% à 70% geschat, afhankelijk van de feitelijke omstandigheden. De fiscus (rulingcommissie) verlangt een evenwichtig rendement tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar.
- U beperkt het vruchtgebruik best tot het beroepsgedeelte. Om discussies met de fiscus te vermijden, is het aangewezen om het vruchtgebruik bij gebouwen die deels privé en deels beroepsmatig worden gebruikt, te beperken tot het beroepsmatig gebruikte gedeelte.
- Opgelet met investeringen en kosten die u maakt tijdens het vruchtgebruik. Zolang het vruchtgebruik loopt, mag de vruchtgebruiker handelingen stellen alsof hij de volle eigenaar is.
- De fiscus zal op het einde van het vruchtgebruik wel trachten om bepaalde investeringen/kosten die gemaakt werden door de vennootschap als voordeel in natura van de verkrijger (de ‘blote eigenaar’ dus) te belasten. Een overeenkomst tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar over investeringen en kosten tijdens het vruchtgebruik en een eventuele afrekening op het einde, is hierbij belangrijk. Uw accountant kan u hierbij begeleiden. Ook in de notariële akte en de waardering van het vruchtgebruik verdient dit de nodige aandacht.
Als het vruchtgebruik van een onroerend goed volledig door de vennootschap wordt aangekocht maar dat goed ook deels privématig wordt gebruikt, zal een VAA aan de genieter (gratis woonst) worden aangerekend.
Recht van opstal
Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, voor maximaal 99 jaar. De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever. De persoon (of de vennootschap) die het recht krijgt, is de opstalhouder. De eigendom van de grond wordt dus afgesplitst van de eigendom van de gebouwen die erop staan, of ‘de opstallen’.
Deze constructie wordt op vandaag niet veel meer geadviseerd, omdat het venijn voornamelijk in het einde van het recht van opstal zit.
Bij deze constructie koopt de zaakvoerder de grond en stelt hem via een recht van opstal voor bijvoorbeeld twintig jaar ter beschikking aan de vennootschap. De vennootschap kan hierop een gebouw zetten en het afschrijven over de duurtijd. Dat is de eerste twintig jaar geen probleem, omdat je het gebouw kan afschrijven en dus een fiscaal voordeel geniet. In sommige gevallen wordt voor de terbeschikkingstelling van de grond een vergoeding (of ‘canon’) gevraagd.
Op het einde van het recht van opstal zal de fiscus het gratis verkrijgen van het onroerend goed bij de zaakvoerder willen belasten. Wanneer het onroerend goed op dat moment meer waard is geworden, kan dit voordeel gevoelig oplopen. Het is aangewezen om tijdig te anticiperen op de afloop van het recht van opstal. Dat kan via de volgende pistes:
- Betaal een vergoeding voor het gebouw, en houd rekening met de slijtage van het gebouw. Op die manier vermijdt u een aanrekening van het voordeel in natura door de fiscus. Als u niets onderneemt, kan dit in het slechtste geval – naast de aanrekening van een VAA – leiden tot een taxatie van een ‘geheim commissieloon’ in hoofde van de vennootschap.
- Verleng het recht van opstal. U zou ervoor kunnen opteren om naar de notaris te trekken en het recht van opstal voor bijvoorbeeld tien jaar te verlengen. Dit is uitstel van executie, maar de waarde van het onroerend goed kan er over tien jaar anders uitzien.
- Verkoop de grond aan de vennootschap. Door de grond (die ondertussen veel meer waard geworden is) aan de vennootschap te verkopen, wordt de vennootschap volle eigenaar van het onroerend goed en eindigt het recht van opstal.
Recht van erfpacht
Het recht van erfpacht biedt het volle genot van een onroerend goed dat van iemand anders is, voor minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar. De persoon (of vennootschap) die dit recht verleent, is de eigenaar. De persoon (of vennootschap) die dit recht krijgt, is de erfpachter.
In de praktijk komt deze constructie voornamelijk voor aan de kust. Appartementen worden via erfpacht voor 99 jaar verkocht. De erfpachter betaalt 5% registratierechten op het totaal van de vergoedingen die de erfpachter betaalt aan de eigenaar (in tegenstelling tot 12% registratierechten bij verkoop). Na 99 jaar wordt de grondeigenaar volle eigenaar van de constructie (of wat er nog overblijft na 99 jaar).
m.m.v. Geert Van Rysseghem, accountant-bedrijfsrevisor bij D&V Bedrijfsadviseurs
Fout opgemerkt? Laatst gewijzigd: 24/07/2024
Opgelet voor hoge boetes bij schending aangifteverplichting kadastraal inkomen voor materieel en outillage
Opdat de fiscus het kadastraal inkomen (KI) kan bepalen, moet je als eigenaar (of houder van bepaalde zakelijke rechten) van een onroerend goed in België in een aantal gevallen op eigen initiatief een aangifte indienen bij de Dienst Patrimoniumdocumentatie. Die aangifteverplichting geldt onder meer wanneer je een nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed in gebruik neemt (of verhuurt, als dit eerder gebeurt).
Een groot aandachtspunt is dat de aangifteverplichting ook geldt voor materieel en outillage. Dit zijn alle toestellen, machines en andere installaties die gebruikt worden voor een nijverheids-, handels of ambachtsbedrijf en die onroerend zijn (van nature of door bestemming). Denk bijvoorbeeld aan brandstofpompen die zijn verankerd in de grond, kranen op rails of industriële machines die verankerd zijn in de bedrijfshal.
Als ondernemer moet je uit eigen beweging een aangifte indienen bij de Dienst Patrimoniumdocumentatie bij de ingebruikstelling, wijziging en definitieve buitengebruikstelling van materieel en outillage. Dit moet gebeuren binnen de dertig dagen.
Deze aangifteverplichting geldt uiteraard enkel voor materieel en outillage waarvoor een KI wordt bepaald. Dit is het geval zodra de gebruikswaarde van het geheel aan materieel en outillage dat op een perceel aanwezig is, minstens 3.000 EUR bedraagt. De gebruikswaarde is 30% van de aanschaffings- of beleggingswaarde.
Als je de aangifte niet of te laat indient (tenzij er sprake is van overmacht), zijn er hoge boetes:
- Voor een KI lager dan 159 EUR: geen boete
- KI vanaf 159 EUR en lager dan 745 EUR: 1.000 EUR boete
- KI vanaf 745 EUR en lager dan 2.500 EUR: 2.000 EUR boete
- KI gelijk aan en groter dan 2.500 EUR: 3.000 EUR boete
Het KI toepasselijk op grond van de nieuwe situatie is relevant. Bij materieel en outillage wordt het KI bepaald door 5,3% toe te passen op de gebruikswaarde van het geheel van al het materieel en outillage dat aanwezig is op het perceel. Het KI wordt dus niet bepaald voor een individueel materieel of outillage.
Je wordt dan ook snel geconfronteerd met een boete tussen de 1.000 en de 3.000 EUR, als je de aangifteverplichting uit het oog verliest.
Een verwittigd ondernemer is er twee waard!
Ter info: Op regionaal niveau wordt het KI belast via de onroerende voorheffing (OV). In het Vlaams Gewest geldt zowel een verminderd tarief als een vrijstelling van OV op nieuw materieel en outillage. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt het percentage van de OV op materieel en outillage 0%.
Fout opgemerkt? Laatst gewijzigd: 05/08/2024
